在曼城买房子的经验谈

（转载）

和我爱人有买房子的想法是在今年年初，和她在英国（Manchester）工作有些日子了，都是Work Permit Holder, 我们租的是一间两房一厅的Flat，一个月450磅。住了三年Landlord只加过一次租，包Council Tax。自从拿了工签后，我们就一直有买房子的打算，爱人打算明年生孩子，想父母过来照顾一下，我们就开始计划着搬个House，后来一查租房价钱，随便一个2 bedroom的Terrace 就要500磅一个月。8 ?1 X# ~' n# j* e; z$ j# B

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在Salford住了四年多了，算是受够了这里的Yob, 更不想去领教Moss Side 和Long Side的 Drug Dealer和Gangster，要是想搬Preswitch或是Cheadle这样的好区，租金又受不了。) J) C6 K: v' V3 b" g
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既然命运安排我们留了下来了，就要好好计划一下未来这留在英国的五年。我们俩都不是什么Specialist, 工资都不高，在North－West属于中下收入，一个月最大的开销，就是租房子。如果要计划未来五年租房子的开销，以500磅来算，光租房就要花个30千，不是个小数，现在interest rate 又低，心想帮别人交mortgage，还不如帮自己交。以Halifax两年fix rate 25年期为标准，interest rate 4.39%,借89千每个月月供也就494磅，里面有325磅是利息，另外169磅是repayment,不属于dead money。真有心买房的朋友可以在各大银行网站上简单Quote一下，不是所有银行都借钱给外国人，但是deal好的那几家象halifax和Nationwide，hsbc都肯借，不过要看你借的比例。Halifax 借得最多，可以借97％的房价也就是说你只用出3％的deposit. 关于贷款，涉及的东西太多，要考虑的东西也太多，在这里就不摊开说了，以后有机会和大家详细讲，

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老实说，买房子和租房子没有绝对的可比性，个人经济情况不一样，对投资的看法就不同。我觉得买房投资除了要把经济帐算好之外，还要考虑到其他的风险，作为一个拿工作签证的外国人，最危险的当然是去留的问题，如果在五年的工签过程中失去了工作，失去了签证，怎么办？把房子卖掉？如果当时的房价下跌呢？我和爱人在这个问题上也挣扎了很久，也做了一些调查，最坏的打算是先回国，房子委托给中介租出去，等房价上去后再卖出去，这种委托租房行业的兴起是因为很多英国人移民到西班牙和澳大利亚，这边的房子基本上都放租出去赚钱。很多大的地产行都有这种服务，服务费当然是要给的，大概在租金的5％－10％之间，有些大行还可以帮你出不超过300磅的维修费用，不过真要到了那个地步，就只能考虑尽量减少损失了。个人觉得买房子要看‘留下来’的态度，要考虑长远，五到七年的计划很重要，这最终会反映到你选择的贷款套餐。租房的好处大家也都清楚，Flexible，知道自己这几年最大限度亏多少，要是租到一个不好的区，可以搬，房子有什么维修的问题，可以找landlord。我和爱人在买房的过程中反复了好几次，到底是租房还是买房呢？下这个决定是一件很痛苦的事情，各位要看自己的情况而定了，我是个family man,所以对我来说，有个属于自己的家一直都是我的梦想，在这方面，我考虑的是我父母的来访和下一代生活环境。% N! g5 _9 m& V: y. o
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英国的Property一般有以下几种：  M  ~9 ]$ }! a3 S% u# b
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House;

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1，Terrace （Cottage，Town house）
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2, Semi-Detach (Mew)

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一般来说Terrace价格相对便宜，本人不是学建筑的，所以也不知道怎么翻译才最专业，在这只能直译成排房，希望专业人事别笑话。Terrace一般都没有后花园，只有一个称之为Yard的后院，前花园一般也不大，有的甚至没有。这种Terrace建得都比较密集，一排接着一排，你要是想前后没有overlook基本上是不可能的，Terrace有two double bed room的比较多，也有三房的，two living room的也有，看过不少Terrace,给我的感觉就是外面看起来小，里面可是别有洞天。靠近countryside 的地方有种叫Cottage的房子样子很象Terrace，但是价钱贵很多，都是大块的石头砌成的，公司一个同事的哥哥在Hyde有一栋two bed room two living room 的Cottage,卖到150千，真是难以理解，当然在伦敦和威尔士的兄弟姐妹们可能会笑话我没见过真正的贵房子。顺便提一下，我在Mossley 这个区看过很多Cottage，非常不错的区。还有一种叫Town House的排房，一般就只有五家或七家一排，多为Council House。在这要解释一下Council House，我觉得大概用香港人的‘公屋’来翻译比较贴切，意思就是政府救济房，穷人们通过向local council申请然后安排入住，月租都是形式一下，大概1百多磅一个月左右。Council house 在英国有着很长久的历史，如果你住久了，政府还允许你用低价买下来，房子从Council变成Private，这样的房子俗称ex-Council. 买ex-council的时候要注意调查一下周围有多少的房子还是council house,如果比例高的话就是说穷人比例高，人也杂，而且你不知道下一手是谁申请搬进来住。这种区的房子投资风险比较高，第一是不安全，第二会影响以后的房价。话又回到Town House,一般这种TH楼宇结构都很结实，council house出名就出名在well built,不象现在新开发的房子都是木头板搭盖起来的，另外就是房大，three bed room的基本上Master room 和 Second bed room 都是差不多大，有的小房还可以放double bed,一点也不开玩笑。提一句，最早的Council House的heating 是air flow heating，很多人现在都换成central heating了，但有的还保留着，比较垃圾，买的时候要注意，换整个系统的话价格在2500－4000左右（曼城价），买房的朋友们要有这个预算，也可以用这个来压买方价。 * `. b) _1 l" u& E6 U4 j% O+ }( m

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半独立式是我的最爱（主要是买不去独立式），最主要是前后都有自己的花园，空间比较大，没有排房那种很压抑的感觉。不知道为什么，我每次进Terrace都有喘不过气的感觉。Semi-Detach 的Council house 也不少，价格相对比Terrace高。关于价格，我以后再和大家详细说。我把Mew分到半独立来也不知道对不对，但是大体上是差不多的，有英国朋友跟我说以前贵族的仆人住的地方就都叫Mew，所以如果广告上说Mew的房子一般不会太差，也没有Council的background。只看过一家Mew，在Prestwich，好区。

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没什么好说的，就是独立式，一个字，贵！
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金山词霸翻译为平房，有机会给大家贴图介绍，这种房子的特点是只有一层，比独立式更贵，一般适合老人住，所以大部分Old People’s home都是Bungalow. 有Bungalow的区基本上都是贵区，鬼子朋友们谈到Bungalow都流口水。
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Flat
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这就没什么好讲的了，大家都知道。最近几年挺流行住Flat的，曼城市中心周围拼了老命的建。买Flat的好处是市中心的以后容易租出去，但都贵得离谱，还是lease hold.
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说到Lease Hold，就简单解释一下，英国的房子分Lease Hold和Free Hold两种，Lease Hold就是没有土地使用权，是租回来的，一般都不贵，一年也就几磅，很多地产发展公司可以允许你一次过买断变成Free Hold，曾经看过一家terrace 就是Lease hold，一年4磅，一次买断的话才360磅。我还是喜欢Free Hold的，Deed终身属于你,不象国内70年使用期。

我在英国买房子之二
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今天准备和大家讲一下选房子的一点体会。

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在英国买房子和在国内买房子不一样，在英国新建的一手house少得可怜，98％都是二手楼，五十年以上楼龄的house满街都是，我和爱人四月的时候差点成交的一家house有70年历史，为什么说‘差点’呢？以后有空把整个故事说给大家听。中国的父母听说70年这么旧的房子，他们都挺担心房子的结构，其实大家根本没有必要担心，曾和一个英国builder聊过，他告诉我最近这十年内建的房子都比不上五十年前的council house结实。+ [; ~3 Z. I2 N) B) O
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在英国挑房子要先挑区，这边对区的讲究比国内多，用鬼子的话说，就是Location, Location, Location. 呵呵，每次同事跟我说这个，我就跟他们说Money,Money,Money，什么区就是什么房价。Post Code很重要，会影响到你以后相关的保险费用。在曼城，大区象Sale, Altrincham, Prestwich, Worsley 这些都是名声比较好的，但是大区里面还分小区，分得很细，一条街的左右两边有时候差别就很大，曾经看过两家房子，相隔三四分钟的路，一个130千，一个90千。这里要提一下，英国卖房房价不会乱开，中介评估之后不会随便满天起价，就像刚才说的那个例子，中间40千你看过两个房子和各自的小区之后，心里会很清楚差别在哪。我和爱人在看房子的过程中发现一个很有趣的现象，区越差，装修越好。大家紧记，在英国买房 ‘宁可花钱买区，也不要花钱买装修’。7 `' Z+ N8 O- F; Z* b0 L
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开始找房子的第一步，是要先找你喜欢的区，我在这里就不说市中心了。首先开车到处转一下，在地图上圈出你觉得不错的街区。怎么知道好不好？先看行人，街上走的多数都是Local的居民，看他们都是些什么人，Hooded的Yob多不多，白人多还是印巴人多，印巴人多的区房价会受一定影响，街道比较脏.巴基斯坦人（穆斯林）多的区最典型的代表是Oldham,印度人多的区象Bury,房价比Oldham就好多了，声明一下这是事实不是歧视。（印巴区Rusholme属于buy to let区，楼市走高都是托学生们的福。）除了看街上的人，还可以进local pub去看一下，看一下那里是些什么人。昨天说过了，我在Salford住了五年，受够了Salford 的teenager,所以去到哪都留意teenager，英国的Anti-social behavior比较出名，大家出门在外，安全当然是第一,千万别低估这帮Yob，变态起来很有杀伤力。由于我和爱人是first time buyer，又不想太stretch 每月的月供，看的房子基本上都在120千一下，这样价钱的区基本上都是council 或是ex-council,要找一个没有kids hang around的地方，比较困难，所以在这方面下了不少功夫，只是想找到一个相对好的区居住。英国其他地方我就不清楚，但在曼城，Yob 出没的时间大多都在晚上六点到十一点间，地点是区内的green field, Off licensed(卖酒的小店)，Local communion shop，Chip shop 门口，bus stop和 Local Park。看Green Field要看草地上有没有车胎印和烧火的痕迹，因为这边YOB偷车不是用来买卖，而是用来在这种开阔的草坪上做高难动作然后烧掉，真他妈脑子灌水。踩点大家要分三个不同时间段去，早上，下午，晚上。周五和周六晚也要去看看，酒鬼多不多，什么人在街上走动。如果已经到了买卖的阶段了，那就要更深入一些，去附近的外卖店问，90％ chippy都是中国人，会说广东话的朋友可以找个闲的时段进去套套近乎，他们的意见比警察都重要，他们如果说这区不好，你就压根别考虑了。再有就是去当地警局问警察，拿着地图问他们，告诉他们你house的具体位置，警察态度都非常好，说得很详细，各种犯罪情况他们都会跟你详细聊，曾经去过Stockport Wythenshawe的一个地方警局问一栋我们看中的房子，警察当时就建议我们再考虑一下，说住那里不安全。

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看区除了看人之外，还可以看街道干不干净，各家各户的前花园整不整洁，有没有经常打理的感觉。再看街上都停什么样的车，你就可以猜得出哪家住什么人，家里多少小孩。有机会可以找个邻居聊聊，告诉他你要买这区的房子，问他怎么看，不过一般都说好的，问老人会有详细的解答，我们试过聊到最后，还被请进屋子里参观装修，也不怕我们是强盗，证明那区民风很好。6 e& B& U, Q! @: t8 b

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选区时还要考虑到学校，交通便利性，医院，买东西方便不方便。学校如果出名，附近房价会升得很厉害，认识不少香港移民，跑到Sale去买一个房子，就为了孩子去那里上好的学校,有孩子的朋友特别要注意这个。交通考虑公交站近不近，bus班次多不多，有没有进town的bus,附近如果有metro link,以后租房子有利，其次就是有没有train station和离高速公路入口近不近。离Local town center有一定距离但不要太远，太近了有YOB，太远了不方便买东西，在这我就只说些General的东西，具体的要看街区附近的情况。# \! V) l( y! S* ], Y! N

房子的装修在这边是其次的，当然如果能够找到好区然后装修又合心意是最理想的，但是永远不会发生在现实生活中，每次和老婆看房，回来总会说，如果House A的装修放在House B的地点就好了，有Laminate Flooring 的fitted kitchen组合太恶心，厨房好了吧，fire place 又老土得要命，反正总有些东西令你不满意的,所以大家挑房子要看房子整体的potential，不要被装修给迷惑了；5 y) f$ ]" U9 g
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Ground Floor最重要的是厨房，英国人对厨房要求最高，这也就是为什么厨房是整个House装修最花钱的一个部分，大概在3000磅－5000磅左右，挑个好厨房很重要，组合柜不好的花但面积一定要大，要好布局。很多有two living room的house厨房都很小，你就要看能不能把其中挨着厨房的那个打通，做一个Open kitchen，公司一个有孩子的同事跟我说，之所以英国人喜欢它，是因为父母煮饭的时候可以看到小孩子在旁边做功课，呵呵，听起来好像又有点道理，我看主要还是个潮流的问题，two living room的一楼结构是旧式英国的风格，现在装修都要向studio类型发展。3 |2 J/ Q+ l; p) [8 ^) v

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房子其次要看的是花园大不大，花园大可以和Local council 申请extension permit，可以加建conservatory或是楼下洗手间，有个朋友家里就在花园盖多了一个睡房，搞不懂他脑子里想什么？不是说你一定要去加建这些东西，而是有这样的条件你不但可以提高你的house将来的升值潜力，还增加你房子卖出去的机会，而且加建的费用最后也是羊毛出在羊身上的。二楼的房间间隔只要不是太‘骨骼惊奇’的，问题就不大，三房的话，Master room 最好能放个King Size的床加个大衣柜，Second bed room一个double bed 加衣柜，小房能放一个single或是电脑桌，有的人已经把Loft盖成一个睡房，或是play room，窗户开在屋顶上，我觉得那种窗户挺有趣的，晚上可以和老婆躺在床上看星星，如果有星星？二楼再要考虑的就是bath room了，不用说，越大当然越好了，有的洗澡的地方和马桶是分开的，称为separate toilet，个人认为分不分开无所谓。% O# D6 H- O$ a' J- x$ S9 o' o$ c

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我在英国买房子之三

答应过大家讲多点关于买房子的经历, 但由于工作一直挺忙的, 房子又要搞装修, 好不容易等到这过年的机会国内supplier都放假,可以喘口气坐下来写点东西.
上次说过 ‘差一点’就买了一个在Kearsley的Semi-, 今天就和大家讲讲这段经历,
发现这个房子是在rightmove上, 找过房子的朋友应该都知道这家出名的房屋搜索网. 我们其实对kearsley这地方是一点也不了解的, 只是看见价钱在我们的budget 范围之内, 于是就打电话给它的中介Halifax (Halifax 既是号称英国’最大’Mortgage Lender, 也有做地产中介服务). 通常你第一次打电话给这种地产中介, 他们都会简单的和你注册一下, 了解一下你的状况, 看你是first time buyer 还是house owner; Mortgage申请到了没有. 一般这种中介不管你手头上有没有Mortgage deal, 他们都会推荐自己的Mortgage Advisor 给你, 这里顺带罗嗦一下这种Advisor, 这类人是靠银行那边的commission 过日子的, 所以他们肯定会拼命推荐手头上commission最高的那个银行的deal, 不过对于我们来说其实也无所谓, 建议你直接拿上其他lender的package deal上去和他们对比, 反正他们是免费为你服务的, 价比三家总没有什么坏处. 别小看这些advisor, 有的手头上的资源比lender一些local branch的’资源’还好, 曾经拿着一份agent 的Halifax package 去Halifax Bolton Branch 咨询, 当时那个Halifax的职员就傻眼了,尴尬的说自己很丢脸, 自家的东西别人卖得还便宜. 所以大家一定要多问几家, 建议是先从大的那几个银行lender和building society 开始咨询, 然后再去中小型Mortgage 中介. 还有的好处就是每次见这些advisor他们都会和你很详细的解释一次贷款要注意的问题和一些相关知识, 对于我们这些foreigner来说可以温故而知新, 毕竟这是置业的一个非常重要的环节, 一个好的package不但可以为你省钱, 也可以给你更多finance上的自由. 不过这mortgage要是要细着聊, 怎是几百一千个字能够解释清楚的, 有机会再和大家探讨吧. 说回那个semi, 第一次去viewing是在一个周六的下午.....(待续): {) K# O9 l; J& M0 m0 X0 C' Z4 k

我在英国买房子之四

说回那个semi, 第一次去viewing是在一个周六的下午, 早上已经连着看了三家, 都不喜欢, 老婆有事要回公司处理, 对kearsley这地方又不感冒, 所以就派我一人去查看. 生活就是这样, 你对一件事物越是期望不高, 它越能带给你意料之外的惊喜. 接待的是房子的女主人, 四十多岁的样子, 两个孩子, 一女一男, 老公在厅里大呼小叫的看球. 想起一特迷信的朋友说过, 他去看房子要先看家里有些什么人, 一家老老少少都在的话证明这屋子’风气’好, 哈哈! 心想这英国随便一栋房子都是50年以上历史的, 也不知道里面换过多少家人了, 中国那套概念确实挺难套用. 不过记忆很深刻的一次是在Whitefield 看房子, 女主人带我们看房子的途中, 老婆问她为什么要搬走, 她回答说女儿夭折了, 她想搬回去和父母一起住, 我们嘴里虽马上道 ‘ sorry to hear that’, 但背上已是凉风阵阵. 逃出门外老婆就下令方圆十里的房子我们都不考虑了. 嘿嘿! 后来老婆说这就是文化差异, 要在国内, 房子里发生什么事你都休想知道,我就觉得英国也未必人人如此诚实, 不过有些事还是不知道比知道的好. 说回kearsley, 房子里面的装修并不新潮, 但是还是非常整洁, 我很喜欢它的厨房, 不大但是挺适合我们, 饭桌对着花园, 一扇French door 把整个花园都带进了房子里. 楼上三个房间除了客房有一个讨厌的床顶柜之外, 其他都还好. 至于墙纸那些反正进来后也都要换掉的, 所以也不必去理会那不太喜欢的颜色. 最喜欢的是房子前面是一个小花园, 旁边围着几栋Bungalow, 听屋主说是 old people’s home, 象这样不overlooked的房子实在是比较难找. 整个Viewing 大概也就十分钟左右, 由于第一感觉很好, 所以约了第二天把老婆也叫来一起看, 一般这种second viewing是要通过中介安排的, 但头天和屋主挺聊得来的, 就省去了这一环节. 老婆看了房子后也觉得不错, 于是就开始和房主谈一些实际的问题, 首先要问的, 当然是他们最快什么时候能够搬出去, 看有没有on chain, on chain 中文不知道怎么翻译才准确, 大概也就是买卖多方象链子一样, 一环扣一环. 英国的房子主要以二手楼市场为主, 所以很多时候买卖双方都是有房子在手上, A要买B的房子, 但是要等B买到C的房子B才会go ahead进行买卖, 但C头上可能还有无数个D,E,F,G, 这就是on chain,可能同时好几个房屋在一起进行交易. 大家千万别小看这条该死的’chain’, 中间一环要是断了, 整条chain 就会fall apart. 所以象我们这种first time buyer, 是很多买家都梦寐以求的下家. Channel 4有个节目叫property chain, 就是专门讲这种on chain的房屋买卖

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